Quali le agevolazioni fiscali per locatore ed inquilino nei contratti di locazione a canone concordato? Vediamo le agevolazioni fiscali a cui hanno diritto il locatore e l’inquilino per la stipula di un contratto di locazione a canone concordato.
Il contratto di affitto a canone concordato può essere applicato per le unità immobiliari abitative per quanto riguarda i contratti della durata di:
Di 3 anni + 2 di rinnovo (o 3) per le abitazioni;
Da 6 a 36 mesi per gli studenti universitari;
Da 1 a 18 mesi per i contratti transitori (es. esigenze di lavoro)
Si tratta di un canone calmierato, che consente, al verificarsi di alcuni requisiti che andremo a vedere successivamente, di far godere di importanti detrazioni fiscali sia al proprietario dell’immobile, che all’inquilino che lo occupa.Di seguito, quindi, dopo aver descritto i contratti di affitto a canone concordato e le condizioni richieste dalla normativa per la loro stipula, andremo a vedere le agevolazioni fiscali fruibili sia dal proprietario che dall’inquilino dell’immobile.
Le condizioni previste per il canone concordato
Vi sia il calcolo e l’attestazione del canone concordato da parte di organizzazioni territoriali di proprietari o inquilini;
La presenza di un Comune ad alta densità abitativa.
Calcolo del canone concordato con attestazione
Il canone di locazione dell’unità immobiliare deve essere calcolato, sulla base degli accordi definiti in sede locale tra le organizzazioni dei proprietari e quelle degli inquilini. Si tratta di accordi che derivano dalla convenzione nazionale regolata dal D.M. 30 dicembre 2002. Sulla base di tali accordi viene individuato per ciascuna zona Comunale un valore minimo ed un valore massimo del canone di affitto applicabile, stabilito sulla base ad una serie di parametri:
Efficienza del comune, ovvero cosa offre al cittadino in termini di dotazioni infrastrutturali, trasporti pubblici, parchi e giardini, scuole, servizi ospedalieri e attività commerciali;
Metratura e dotazioni particolari dell’appartamento;
Valori minimi e massimi del canone al metro quadro stabiliti per la zona. Le due parti del contratto poi, determinano il canone di affitto restando nell’ambito di tali valori.
Comuni ad alta densità abitativa
Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia, e nei comuni confinanti con gli stessi;
negli altri comuni capoluoghi di provincia;
nei comuni, considerati ad alta tensione abitativa, individuati nella delibera CIPE del 13 novembre 2003;
nei comuni della Campania e della Basilicata colpiti dagli eventi tellurici dei primi anni ottanta.
Le agevolazioni fiscali per i proprietari che utilizzano i contratti a canone concordato
I proprietari delle unità immobiliari in affitto possono usufruire di alcune interessanti agevolazioni fiscali, ovvero:
Riduzione della base imponibile Irpef – In caso di tassazione ordinaria ad Irpef il reddito imponibile del proprietario, determinato effettuando il confronto tra la rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni ed alla percentuale di possesso ed il reddito effettivo, ovvero il canone di locazione ridotto della percentuale forfetaria del 5% e rapportato alla percentuale di possesso, viene ulteriormente ridotto del 30%;
Riduzione della base imponibile per l’imposta di registro – Per i contratti di locazione a canone concordato è prevista una riduzione del 30% della base imponibile sulla quale calcolare l’imposta di registro. In sostanza, il corrispettivo annuo da considerare per il calcolo dell’imposta deve assunto per il 70% del canone di locazione;
Riduzione aliquota cedolare secca – In caso di opzione per la tassazione con cedolare secca (da esercitare con clausola sul contratto, oppure con istanza in caso di rinnovo annuale), l’aliquota di tassazione applicabile sul 100% del canone di locazione, è ridotta dal 21% al 10%. Si tratta di un’agevolazione di notevole impatto che rende molto vantaggiosa per il proprietario la stipula di questo tipo di contratto di locazione;
Possibilità di beneficiare di detrazioni comunali – I Comuni hanno facoltà di stabilire aliquote più basse per l’Imu oppure maggiori detrazioni. Il governo dispone che i comuni possono portare al al 4 per mille l’aliquota Imu per queste abitazioni, che diversamente sarebbero soggette alla fascia compresa tra il 7,6 e il 10,6 per mille delle seconde case.
Agevolazioni per gli inquilini che utilizzano i contratti a canone concordato
Per quanto riguarda l’inquilino, se lo stesso risulta essere intestatario del solo contratto di locazione di cui alla Legge 431/98, articolo 2, comma 3, e l’immobile risulta essere adibito ad abitazione principale, è possibile usufruire delle seguenti agevolazioni fiscali ai fini Irpef, rapportate al periodo dell’anno durante il quale sussiste tale destinazione, per i seguenti importi:
€. 495,80 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) non supera €. 15.493,71;
€. 247,90 se il reddito complessivo (comprensivo del reddito assoggettato al regime della cedolare secca) supera €. 15.493,71, ma inferiore a €. 30.987,41.
Tali detrazioni spettano solo per i primi tre anni dal trasferimento della residenza. Inoltre, se il proprietario ha scelto la tassazione con cedolare secca l’inquilino avrà anche l’agevolazione di non vedersi aumentare l’importo del canone di affitto per tutto il periodo di applicazione della cedolare secca.
Immobili locati a canone concordato: riduzione dell’aliquota IMU del 25%
Per gli immobili locati a canone concordato di cui alla Legge n. 431/98, l’IMU, determinata applicando l’aliquota stabilita dal Comune per gli “Altri immobili“, è ridotta al 75%.
L’agevolazione contenuta nell’art. 1 co. 760 della Legge n. 160/2019 ricalca quella precedentemente stabilita per l’IMU in vigore fino al 2019 dall’art. 1 co. 53 e 54 della Legge n. 208/15 e si applica a tutti i contratti individuati dall’art. 2 co. 3 della Legge n. 431/98.
Canoni di locazione concordati con attestazione
Come abbiamo visto, i proprietari di immobili, in luogo di un canone di locazione a prezzi di mercato, possono affittare l’immobile ad un canone calmierato beneficiando di una durata ridotta (anni 3 + 2 in luogo di anni 4 + 4) e di agevolazioni fiscali sia:
In tema di imposte dirette e registro (riduzione del 30% della base imponibile) che
Di IMU con una ulteriore riduzione del 25% dell’aliquota
Pertanto, nella stipula dei nuovi contratti, occorre porre attenzione anche a tale aspetto verificando l’obbligatorietà o meno dell’attestazione delle organizzazioni in luogo dell’autocertificazione delle parti. L’attestazione accerta i presupposti per accedere alle agevolazioni fiscali.
